Có nên góp vốn với bạn bè, anh em để mua chung đất nền hay không? Đây là câu hỏi được nhiều nhà đầu tư bất động sản có nguồn vốn khiêm tốn quan tâm. Vậy lời giải thích đáng cho thắc mắc này là như thế nào? Nếu chung vốn thì làm thế nào để hạn chế những rủi ro, tranh chấp xảy ra?
Có nên góp vốn chung để đầu tư đất nền?
Bạn hoàn toàn có thể góp vốn cùng với bạn bè, anh em, đồng nghiệp… để đầu tư bất động sản. Đây cũng là hình thức đầu rất phù hợp trong nền kinh tế 4.0, nền kinh tế chia sẻ những cơ hội đầu tư cho nhau. Ưu điểm của hình thức góp vốn là chỉ cần một khoản tiền nhỏ vẫn có thể đi đầu tư sinh lời, đồng sở hữu đất.
Trong góp vốn mua chung đất thường có 2 trường hợp, một là là số tiền bằng nhau thì quyền lợi của 2 bên sẽ như nhau. Hai là số tiền góp vốn có sự chênh lệch, người nhiều hơn, người ít hơn. Và trường hợp này rất dễ phát sinh những tranh chấp liên quan đến quyền lợi, lợi ích của các bên.
Trên thực tế đã có rất nhiều tình huống anh em, người thân, bạn bè góp vốn mua chung đất nhưng về sau phát sinh tranh chấp dẫn đến không còn nhìn mặt nhau. Đây cũng là nỗi lo ngại rất lớn của các nhà đầu tư đang có ý định dồn tiền với người khác để mua đất.
Làm thế nào để hạn chế tranh chấp khi góp vốn mua đất
Những điều khoản, điều luật cần lưu ý khi góp vốn đầu tư
– Trước tiên, về mặt pháp lý nhà đầu tư cần nắm rõ những quy định về sở hữu chung quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai như sau:
“Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”
– Bên cạnh đó, việc định đoạt tài sản chung cũng được được Bộ Luật Dân sự 2015 quy định tại Điều 218 như sau:
- Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
- Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
– Đồng thời để tránh những rủi ro, tranh chấp sau này các bên cần phải ký cam kết bản thỏa thuận chung, cụ thể về phần đóng góp, tỷ lệ sở hữu của mỗi bên, những vấn đề về quản lý, phân chia đất, phân chia các lợi nhuận và định đoạt tài sản chung… Tránh tình trạng có nhà đầu tư rút vốn nửa chừng, tranh chấp quyền lợi.
Các tình huống thường gặp khi góp vốn mua đất
– Thực tế đã có rất nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhiều người nhưng không có quy định về quyền sử dụng đất của từng cổ đông trong các hợp đồng góp vốn. Đây cũng là lý do dẫn đến những tranh chấp bởi mọi việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đều phải được sự đồng ý của cả 2 người.
– Bộ luật dân sự quy định “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Về mặt hình thức,“hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó” (khoản 1, khoản 2 Điều 401 BLDS).
– Nếu trong hợp đồng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đất đã thể hiện ý chí thỏa thuận giữa các bên và không thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng và chứng thực. Do đó, nếu không vi phạm các quy định của pháp luật làm cho giao dịch dân sự đó bị vô hiệu thì hợp đồng viết tay giữa các bên được coi là hợp pháp.
– Nếu có tranh chấp xảy ra để xác định bản hợp đồng viết tay có đủ cơ sở để bảo vệ quyền lợi, lợi ích hợp pháp cho những người góp vốn không đứng tên trên giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hay không còn phải xét đến nhiều yếu tố.
- Nội dung đã thỏa thuận tại hợp đồng viết tay nêu trên có thể hiện rõ ràng việc mọi người cùng góp để nhận (mua) quyền sử dụng đối với mảnh đất đó hay không .
- Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chủ sử dụng cũ và người được đại diện giao dịch có quy định cụ thể bên mua là một cá nhân đại diện cho nhiều cá nhân cùng góp vốn hay không.
- Ngoài hợp đồng còn phải xét, căn cứ vào các giấy tờ, tài liệu khác có liên quan đến giấy giao, nhận tiền giữa các bên góp vốn cho người được cử ra giao dịch.
Tóm lại để tránh những rủi ro hay những tranh chấp khi góp vốn mua đất nền nhà đầu tư cần phải có hiểu biết về các quy định về sở hữu chung quyền sử dụng đất. Đồng thời có hợp đồng mua đất bằng văn bản, có chữ ký các bên, có giấy giao nhận tiền giữa các bên góp vốn và đề nghị cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận đồng sở hữu quyền sở hữu đất theo quy định của pháp luật.
Xem thêm: Xu hướng phát triển nào cho thị trường bất động sản thời hậu